致自如房客:房门电子锁背后隐藏着惊人的秘密

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  房租风暴,热热闹闹,一点也没有要衰减的样子。于是,一家原来原来只有租房子的人和业内人熟知的公司,走向了公众视野,没错,这当然就是自如。

  即便自诩业内人士很多年,攸克君还是一直认为自如就是一家不折不扣的住房租赁公司,靠收房子、装房子、租房子挣钱。直到攸克君的一位房客,哦,不,准确说是自如的房客,向攸克君偶然提起,他在租房子的时候,还与一家第三方公司签了“房租分期小额贷款”协议时,一些惯有的认知被颠覆了。

  除了是一家住房租赁公司,原来在自如这个庞大的平台上,还有围绕房租的金融、贷款业务在进行。一瞬间,自如在攸克君中的形象,一下“高端”了起来。

  贷款付租金,攸克君的这位房客是自愿的。2016年的时候,他先交给了自如一个月的租金,自如开始对他进行资信审核,他资信、收入都不错,很快通过了审核。于是,在自如平台的安排下,他和一家第三方消费金融公司签订了贷款协议,于是,按月付房租,就变成了按月“还贷款”。

  他颇为简单的叙述,并不能解开绝大部分疑问,毕竟他只是一个普通的智力劳动者。不过,从这样的模式中,足以嗅到金融的味道。于是,攸克君去找那几位金融、投资领域的挚友讨教,没成想被一阵奚落——“你现在才知道?”——是的,要不是房租风暴,我到现在也不知道。

  攸克君的一位做投资的朋友,曾经对自如的融资产品很感兴趣,这个融资产品的发行机构,曾就这个模式,向攸克君的这位朋友,做过比较详细的说明。简要来说就是

  ——在租客自愿选题的前提下,由自如引入第三方公司,通常是消费金融公司或小额贷款公司,双方联合对租客的资信水平进行审核,通过后,租客和第三方公司签订贷款协议,协议一旦生效,第三方贷款公司将剩余房租款项,一次性支付给自如,而后,租客向第三方公司按月偿还贷款,当然,这其中包括利息。租房者能够获得的利益,则是不用再交那么多的押金了。

  多么熟悉的模式——这就是住房按揭贷款在住房租赁领域的翻版:银行变成第三方金融公司,开发商换成了自如,买房人变成了租客。在这个模式中,自如通过第三方金融公司,一次性能够收到将近一年的房租,而一般的房屋出租,收租都是月收、季收,半年一收的状况都少。

  不仅模式是按揭贷款的翻版,就连计息都完全参照的住房按揭贷款。攸克君的房客说,分期贷款有手续费,费率大概是6%左右,而在还款的时候,他按等额本息的计息还款。他开玩笑说,就当是在买房前预习办按揭贷款的知识了。

  他说起来轻描淡写,但是,稍微仔细思考,就会发现,从商业的纬度,这个模式对自如意义非常重大。通过第三方金融公司向自如一次性支付一年房租,房客向第三方金融公司还贷的方式,这在自如与房东、自如与租客之间,形成了时间差。自如可以在更短的时间内,收到更多的现金,而做大生意,其实不就是在玩资金的时间游戏么?

  自如,显然是做大生意的,因为他没把眼界仅仅盯在房租租赁的这点服务费、管理费上,人家眼里看上的,是资金与时间的配置游戏,大生意都是这么做成的。当然,这一模式前提,取决于“量”——这样的业务模式,有多大的规模?

  作为非上市公司的自如,是没有对外披露这一数字的义务的,尽管这一数据很是关键。不过,想要向大投资者融资的自如,还是得说明这一点,即便不是自如亲自说,那么,帮助自如发行融资产品的中介机构,也得把这件事说得更明白一点。

  于是,攸克君向好朋友了解了基本情况,在其发行融资产品时,情况是这样被向投资者介绍的:自如的这个模式,是从2015年开始实施的,*开始的规模很小,但是增长速度非常迅速。到2016年底的时候,其贷款的笔数,就增加了140多倍,贷款余额增加90多倍。这还没有算2017年、2018年两年的规模。月均符合增长率,超过25%。

  攸克君好奇地问朋友,贷款余额有多少,起初他不愿意说,禁不住软磨硬泡,*后说了句,“大概将近10个亿吧”。两年时间内,就靠租房,贷款余额的规模就如此,如果算上2017年和还没过完的2018年,破十亿肯定是没有悬念的,总不可能从2017年开始,自如就停掉了这项优秀的业务吧。

  ——当然,这一切,都是在发行融资产品时,发行机构向投资者说明的情况。这个发行机构“中字头”,业内堪称“绝对一线”。

  不要只把贷款余额看做是贷款余额,结合如上的商业模式,他可以转化成为自如的哪一科目的关键数据?攸克君要卖关子了,诸君自己去想。

  投资人一般都很矫情,喜欢提各种刁钻的问题,这也不是存心要难为谁,毕竟投出去的是前,不是纸嘛。所以,在中介机构帮助自如销售融资产品时,就有投资人问了一个特别朴素的问题——如果房客没有按期还款怎么办?这和房东担心房客赖房租,是一个逻辑和道理。

  他们听到了一个令他们既放心,又惊讶的答案:催收。攸克君也挺惊讶,催收这个词,更多还是在P2P领域能够听到,但现在,这个词切切实实就出现在了房屋租赁这个领域。

  帮助自如融资的居间机构诚恳地请诸位投资人放心,一旦发现有租金逾期的状况,当日内,会有人和房客短信、微信、电话、邮件联系,提醒他赶快交房租,如果沟通无效,三天之内,自如的房屋管家会在房子门上张贴“催告函”。

  与此同时,在资产系统催收模块中会反馈客户及房屋现状。如有特殊情况要延期清退,需逐级审批至运营管理中心总监,在外勤上门清退前提供给对应区域的外勤专员,系统会在客户逾期的三个自然日后派单给外勤专员,外勤专员在接到派工单后与房屋所属管家、客户进行再次核实,在无特殊情况下三个自然日之内完成清退或收款动作。

  也就是说,不还钱的,三天之内就要完成清退。这一点,还有足够的技术保障,据他们对投资人介绍的情况说,房子上都装有统一的电子门锁,如果逾期不改正,可以通过后台系统,“阻断”逾期房客与房屋进行“物理接触”。装上电子密码锁的房源比例,投资人得到答案,是95%。

  看来,有房子的催收,比P2P的催收,靠谱儿得多。要不说,有产者能有恒心呢。

  在如此高明、高效的制度安排与执行下,逾期率确实很低,据说到2017年5月,线%左右。银行线P也应该向自如取经,“天下无赖”也就不再是梦想了。是不是应该请金融业发起一项向向自如学习催收的活动?

  从生意的角度,可能已经有诸君觉得,这是个再好不过的商业模式了。其实,自如做的远比你想的还有远见。现在,自如就把这些逾期率很低的优良贷款的还款收益权,打包资产证券化,卖给投资者,这样,又能融来一大笔资金。如今,中字头的市场机构在帮助他们运作这一切,而按照安全性、优质性,这个融资产品被给出了不错的评级,意思是,值得信赖,投资者放心买。

  在单位时间内,有了更多的资金,这个模式的业务规模,自然有进一步扩大的可能。不过,攸克君有两点疑问,始终不能自我解释:

  1.以贷款方式的付的租金,利率算不算到租金里面呢?这算不算增加了租金呢?

  2.如果市场份额足够大,那么,是不是可以以各种方式引导租客都采用贷款付租金的方式呢?会不会强制呢?